Reeds sinds 2007 bepaalt het zogenaamde “KB Freya”[1] hoe de bemiddelingsovereenkomsten van vastgoedmakelaars eruit moeten zien. Met het nieuwe koninklijk besluit van 28 september 2023[2] voorziet de wetgever in een vervanging van het oude KB van 2007. Alle bemiddelingsovereenkomsten inzake vastgoed (meer specifiek: verkoop, verhuur, aankoop, en huur van onroerende goederen) die worden gesloten na de datum van inwerkingtreding (vastgelegd op 1 februari 2024), zullen moeten voldoen aan de nieuwe regelgeving.

Uitgebreid toepassingsgebied

Van nu af aan moet elke onderneming die beroepsmatig aan bemiddeling van vastgoed doet, rekening houden met het nieuwe KB. Dat zijn niet enkel de BIV-erkende vastgoedmakelaars, maar ook bijvoorbeeld architecten en landmeter-experten. De enige uitgezonderde beroepsgroep zijn de notarissen, voor hun geldt een specifieke regeling. Op deze manier wenst de wetgever een gelijk speelveld te creëren voor alle partijen die aan bemiddeling van onroerende goederen doen.

Verder speelt het nieuwe KB enkel voor overeenkomsten gesloten met consumenten (B2C-relatie). Een onderneming kan zich niet beroepen op dit KB om tegen de vastgoedmakelaar op te komen.

Wijzigingen ten opzichte van KB Freya:[3]

• Duurzame drager

De bemiddelingsopdracht hoeft niet langer op een handgeschreven overeenkomst te worden uitgewerkt. De opmaakt van het contract kan nu ook op een duurzame drager.

• Vermelding gegevens

Uiteraard dienen plaats en datum van de overeenkomstsluiting te worden vermeldt, maar ook dit hoeft niet langer handgeschreven. Standaardbedingen zijn hierbij niet toegelaten. De bemiddelingsopdracht dient de door de consument gewenste prijs te vermelden. Daarnaast is ook een minimum vraagprijs verplicht in geval van onderhandelingsbevoegdheid van de makelaar.

Het KB verplicht daarnaast een voorafgaandelijke vermelding van verkoop- of verhuurvoorwaarden. Een wijziging van de prijs of de voorwaarden tijdens de uitvoering van de overeenkomst, raakt aan de essentiële elementen van de bemiddeling en vereist bijgevolg een voorafgaande en uitdrukkelijke toestemming van de consument.

• Herroepingsbeding

De herroepingstermijn wordt door het nieuwe KB verlengd van 7 naar 14 kalenderdagen. Een consument heeft bijgevolg in elke omstandigheid twee volledige weken de tijd om de overeenkomst te herroepen na de sluiting. Evenwel verliest de consument het herroepingsrecht bij cumulatieve vervulling van de volgende twee specifieke voorwaarden:

1) Er werd uitdrukkelijke toestemming gegeven tot onmiddellijke uitvoering van de overeenkomst.

2) Er werd uitdrukkelijk erkend dat het herroepingsrecht vervalt wanneer de bemiddelingsopdracht volledig wordt uitgevoerd binnen de herroepingstermijn.

• Bijlage: vereiste attesten

De consument moet als bijlage bij de overeenkomst een lijst ontvangen met de noodzakelijke attesten in verband met de onderhandse verkoop- of verhuurovereenkomst. Dit is onder meer: het energieprestatiecertificaat, het asbest- en bodemattest, het attest elektrische installatie, etc.

Hierbij is een verplichte vermelding vereist van de keuze die de consument wordt gelaten in verband met het opvragen van de attesten: dit kan gebeuren door de consument zelf of door de onderneming. In dat laatste geval mag de onderneming hiervoor een kost in rekening brengen, tenminste wanneer voor elk opgevraagd attest een aparte toestemming is gevraagd, en in geval van voorafgaandelijke kennisgeving.

• Commissietarief

Het commissietarief moet integraal in de overeenkomst worden opgenomen, inclusief het BTW-tarief en alle extra kosten die de consument omwille van specifieke diensten moet bijbetalen. Een percentage van de finale verkoopsom bedingen is mogelijk wanneer dit is aangeduid (opnieuw met inbegrip van de BTW).

• Exclusiviteit

De overeenkomst moet duidelijk bepalen of de onderneming al dan niet geniet van exclusiviteit en desgevallend de duur hiervan. In geval van exclusiviteit, is het belangrijk dat dit op een duidelijke manier onder de aandacht van de consument wordt gebracht. Het KB verduidelijkt dat exclusiviteit betekent dat de consument geen andere onderneming mag gelasten met de verkoop of verhuur van het onroerend goed, wat het eveneens onmogelijk maakt om bijvoorbeeld aan een notaris te vragen ook uit te kijken naar eventuele kandidaten. De consument mag ook niet op eigen houtje handelen, maar moet alle belangstellenden doorverwijzen naar de bemiddelaar.

• Duur

Aangezien de duur van de bemiddeling als een essentieel element van de overeenkomst wordt aangestipt, is een heel duidelijke vermelding van de duur noodzakelijk. Als eerste dient verduidelijkt te worden of het gaat om een overeenkomst van bepaalde of van onbepaalde duur. In dat eerste geval, moet de specifieke termijn worden aangegeven, in het laatste geval, speelt de opzegtermijn een belangrijke rol (zie punt 9).

Bemiddelingsovereenkomsten met exclusiviteit mogen in elk geval nooit langer duren dan zes maanden.

• Informatieverplichting

Ten minste één keer per maand moet de consument informatie ontvangen over de actuele stand van zaken van de bemiddeling. Het niet of niet goed uitvoeren van deze rapporteringsverplichting kan een aanwijzing vormen van een gebrekkige uitvoering van de opdracht door de onderneming.

• Opzegging

De overeenkomst zal een opzegbeding bevatten. Indien hierbij een opzegvergoeding wordt voorzien, mag deze niet meer bedragen dan 50% van de overeengekomen commissie wanneer de opzegging gebeurt tijdens de eerste 3 maanden, en niet meer dan 25% wanneer de opzegging plaatsvindt na de eerste 3 maanden. In beide gevallen geldt de voorwaarde dat het onroerend goed niet binnen de eerste 6 maanden wordt verkocht of verhuurd.

Bij een overeenkomst van onbepaalde duur, moet een redelijke opzeggingstermijn worden vastgelegd die maximaal 2 maanden mag bedragen.

• Stilzwijgende verlenging

Een overeenkomst die voor bepaalde duur is aangegaan, kan een beding tot stilzwijgende verlenging bevatten. De consument dient één maand voorafgaand aan de afloop te laten weten of hij een verderzetting wenst van het contract. Werd de stilzwijgend verlengde overeenkomst voor minder dan 3 maanden aangegaan, dan kan de opzegtermijn maximaal één maand bedragen. In het andere geval kan de opzegtermijn tot maximaal twee maanden bedragen.

Gevolgen van een inbreuk

Artikel 3 van het nieuw KB verduidelijkt dat elke contractuele bepaling die in strijd is met het bovenstaande, en op die manier de rechten van de consument opheft of beperkt, verboden en nietig is. De bemiddelingsovereenkomst blijft niettemin binden als hij kan blijven voortbestaan zonder het nietige beding. Ook van belang is dat een consument op geen enkele manier afstand kan doen van de rechten die hem worden toegekend in het KB.

[1] Officiële naam: Het koninklijk besluit van 12 januari 2007 betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de bemiddelingsovereenkomsten van vastgoedmakelaars.

[2] BS 6 november 2023

[3] Art. 2 KB 28 september 2023

Hamme, 17 november 2023