Ondertussen bijna een jaar geleden, op 15 juni 2023, verklaarde het Grondwettelijk Hof dat de kwalificatie van de vereniging van mede-eigenaars (hierna: VME) als onderneming geen discriminatie inhoudt ten opzichte van natuurlijke personen die moeten instaan voor het beheer en behoud van gebouwen. Een VME kon derhalve niet langer genieten van de aanvullende bescherming die aan consumenten wordt geboden in verschillende wettelijke bepalingen. Zo kan een VME zich bijvoorbeeld niet meer beroepen op de bescherming inzake oneerlijke bedingen die de wet bijvoorbeeld biedt aan consumenten (lees: particulieren) in aannemingsovereenkomsten. Desondanks bestaat een VME vaak uitsluitend of grotendeels uit natuurlijke personen die op zichzelf niet als onderneming kwalificeren. De uitspraak van het Grondwettelijk Hof stootte daarom op wat kritiek. Een ingrijpen van de wetgever is in dat opzicht niet verbazingwekkend. Op 21 maart 2024 verscheen de wet[1] die de VME in bepaalde gevallen toch doet genieten van consumentenbescherming in het Belgisch Staatsblad. Naar aanleiding van haar inwerkingtreding op 31 maart 2024, bespreken we welke wijzigingen precies werden aangebracht aan het wetboek van economisch recht (hierna: WER).
De recente wijzigingen aan het WER bepalen nu onder welke voorwaarden een VME toch kan kwalificeren als een consument en bijgevolg kan genieten van consumentenbescherming. De belangrijkste vereiste is het ‘criterium van 75% niet-professionele bestemming’. Opdat de VME als consument wordt beschouwd, moet minstens 75% van de quotiteiten in de gemeenschappelijke delen toebedeeld zijn aan kavels die geen professionele bestemming kunnen hebben volgens de statuten van mede-eigendom.[2] Voor de beoordeling van dit consumentencriterium vertrekt men dus vanuit de basisstatuten en de bestemming die daaruit voortvloeit.
Doorslaggevend bij de beoordeling van deze voorwaarde is of de kavel kan gebruikt worden voor een professionele bestemming. Waarvoor de kavel in de praktijk wordt gebruikt, is niet relevant. Als de statuten bijvoorbeeld bepalen dat bij een bepaalde residentiële kavel een gebruik als vrij beroep is toegelaten, dan zal men deze kavel meetellen bij het gedeelte waar professionele bestemming mogelijk is, zelfs wanneer niemand er in werkelijkheid een vrij beroep uitoefent.
Voldoet een VME aan deze voorwaarde, dan kan ze de bescherming inroepen van het breed kader inzake onrechtmatige bedingen. Alle clausules en voorwaarden die op de zogenaamde ‘zwarte lijst’ van onrechtmatige bedingen staan, zijn bijgevolg verboden en nietig in een overeenkomst tussen een VME/consument en een onderneming. Van belang voor een VME is bijvoorbeeld de wettelijke bepaling dat een onderneming niet het recht van de consument kan beperken om de overeenkomst op te zeggen, wanneer zij haar verbintenis inzake garantieverplichtingen om een goed te herstellen of te vervangen niet of niet binnen redelijke termijn nakomt.
Ten aanzien van een VME die als consument kwalificeert, moet een onderneming daarenboven een gratis bewijsstuk afleveren voor de door haar geleverde diensten indien geen factuur of bestek werd overhandigd aan de VME. Dit bewijsstuk moet alle noodzakelijke informatie bevatten die ook op een factuur te vinden is.
Het WER omvat naast de oneerlijke bedingen voor consumenten ook een ‘grijze lijst’ van verboden bedingen voor ondernemingen. Deze lijst is korter en minder absoluut, maar kan niettemin essentieel zijn voor ondernemingen met een kleinere onderhandelingskracht. Wanneer een VME kwalificeert als een onderneming, en meer dan 25% van de quotiteiten in de gemeenschappelijke delen dus zijn toebedeeld aan kavels die een professionele bestemming kunnen hebben volgens de statuten van mede-eigendom, dan kan de VME zich beroepen op deze grijze lijst in het kader van een overeenkomst met een andere onderneming. We spreken in dit geval van een B2B (business-to-business) relatie.
Zowel voor de onderneming die contracteert met de VME als voor de VME zelf is het derhalve van groot belang om na te gaan of de VME in casu kan genieten van consumentenbescherming. De onrechtmatige bedingenleer die geldt voor consumenten is namelijk veel uitgebreider en makkelijker in te roepen.
Deze wetswijzigingen brengen ook gevolgen met zich mee op het vlak van de bevoegdheid van de rechtbank voor geschillen met VME’s. Voorheen werd een VME steeds als onderneming beschouwd, waardoor de ondernemingsrechtbank in principe exclusief bevoegd was om kennis te nemen van geschillen tussen een VME en een andere onderneming. Indien een VME echter ten gevolge van bovenstaande wetswijziging zou kwalificeren als consument, dan krijgt deze VME de keuze om haar geschil met een onderneming voor de ondernemingsrechtbank of voor de rechtbank van eerste aanleg te brengen. Spant een onderneming een zaak aan tegen de VME/consument, dan moet deze zaak aanhangig worden gemaakt voor de rechtbank van eerste aanleg. Vooraleer een VME te dagvaarden is het bijgevolg sterk aanbevolen om eerst na te gaan wat de hoedanigheid van de VME is.
[1] Wet van 9 februari 2024 houdende diverse bepalingen inzake economie
[2] Zie hiervoor de nieuwe artikelen VI.81/1 en VI.90/1 WER
Hamme, 10 mei 2024.