Bij aanvang van de eerste golf van het Corona-virus publiceerde ik reeds een artikel over de impact van de overheidsmaatregelen die de verspreiding van het Corona-virus pogen te voorkomen op de maandelijkse huur van de handelshuurder. Het leek eerder moeilijk voor de handelshuurder om zich te kunnen beroepen op een overmachtssituatie, met name de gedwongen sluiting, om de -al dan niet gedeeltelijke- kwijtschelding van huurgelden te bekomen.

Enkele maanden en golven later, maak ik kort de balans op van de huidige gepubliceerde rechtspraak. Onmiddellijk is duidelijk dat de rechtspraak niet eensluidend is, de deur voor discussie staat wijd open.

Geen kwijtschelding

Bepaalde Vrederechters hebben reeds gevonnist dat de huurgelden verschuldigd blijven gedurende de periode van gedwongen sluiting of beperkte uitbating van de handelszaak die door de huurder is ondergebracht in het gehuurde goed.

Er mag dan misschien sprake zijn van een onvoorzienbare en ontoerekenbare gebeurtenis, deze zou echter geen invloed hebben op de uitvoering van de verbintenissen die voortvloeien uit de handelshuurovereenkomst, zo ook niet op de leveringsverplichting van de verhuurder.[1] De overheidsmaatregelen zouden immers niet impliceren dat de verhuurder niet langer het volstrekte rustig genot van het gehuurde pand kan verschaffen aan de huurder. De overheidsmaatregelen zouden enkel uitwerking hebben op het niveau van de exploitatie van de handelszaak door de huurder en niet op het niveau van de contractuele rechtsband tussen verhuurder en huurder.[2]

In bepaalde rechtspraak[3] wordt tevens aangehaald dat de verhuurder niet zou gehouden zijn om de huurder te vrijwaren voor feitelijke stoornissen door derden, zoals bijvoorbeeld de gedwongen sluiting door de overheid.[4]

Deze strekking in de rechtspraak is derhalve van oordeel dat er geen sprake is van een overmachtssituatie die de uitvoering van een contractuele verbintenis uit de handelshuurovereenkomst onmogelijk zou maken. Belangrijk is hierbij in het achterhoofd te houden dat het Hof van Cassatie reeds heeft geoordeeld dat financieel onvermogen geen overmacht uitmaakt.

Opgelet, uit deze rechtspraak kan niet gedestilleerd worden dat de overheidsmaatregelen nooit als overmacht zouden kunnen weerhouden worden of deze geen tekortkoming van de leveringsplicht van de verhuurder zouden kunnen betekenen. Het is belangrijk in de handelshuurovereenkomst tussen partijen na te gaan wat zij bepaald hebben, deze overeenkomst strekt partijen immers tot wet. In de handelshuurovereenkomst kan het overmachtsbegrip immers een ruimere invulling gekregen hebben of wordt de leveringsverplichting van de verhuurder inzake het gehuurde goed uitgebreid.

Wel kwijtschelding

Andere Vrederechters zijn dan weer een andere opvatting toegedaan. Volgens de Vrederechter te Etterbeek zou de onderwerping van de handelshuurovereenkomst aan de handelshuurwet impliceren dat het gehuurde goed moet kunnen gebezigd worden voor de activiteit van handel, hetgeen bij kleinhandel contact met het publiek vereist.[5] Aangezien contact niet meer mogelijk is door de gedwongen sluiting, is de verhuurder tekort gekomen in diens leveringsverplichting, met name om het gehuurde pand ter beschikking stellen aan de huurder om er handelsactiviteiten in uit te baten.

Andere Vrederechters[6] hebben ook reeds geoordeeld dat de overheidsmaatregelen die de gedwongen sluiting opleggen tot gevolg hebben dat de verhuurder niet het rustig genot van het verhuurde goed kan verschaffen. De contractuele wanprestatie van de verhuurder zou veroorzaakt zijn door een tijdelijke overmachtssituatie, de verplichte sluiting is immers slechts tijdelijk. Daar de handelshuurovereenkomst een wederkerige overeenkomst uitmaakt, wordt op basis van de risicoleer de betalingsverplichting van de huurder als gevolg van de contractuele wanprestatie van de verhuurder opgeschort.

Deze strekking in de rechtspraak weerhoudt dus de gedwongen sluiting als een contractuele tekortkoming in hoofde van de verhuurder. Deze kan door de overheidsmaatregelen geen genot van het gehuurde goed verschaffen aan de huurder. Ten gevolge van deze tekortkoming is de huurder op zijn beurt niet gehouden huurgelden te betalen gedurende de gedwongen sluiting.

Nog andere Vrederechters zijn ook van oordeel dat door de overheidsmaatregelen de huurgelden (al dan niet gedeeltelijk) moeten kwijtgescholden worden, doch op basis van een andere rechtsgrond. Een Vrederechter in Brussel oordeelde reeds dat de overheidsmaatregelen de uitvoering van de handelshuurovereenkomst niet onmogelijk maken, doch slechts bemoeilijken. De vordering tot gedwongen tenuitvoerlegging van de handelshuurovereenkomst en het vorderen van alle huurgelden met betrekking tot de sluitingsperiode vormt evenwel rechtsmisbruik in hoofde van de verhuurder, zodat een verlaging van de huurprijs aangewezen is.[7] Een Vrederechter in Brugge heeft geoordeeld dat de huurprijs gedurende de periode van sluiting van de handelsactiviteit van de huurder  dient herleid te worden op basis van de goede trouw tussen de contractspartijen (cfr. art. 1134 B.W.) én omwille van het gedeeltelijk tenietgaan van het gehuurde goed (cfr. art. 1722 B.W.).[8] De piste van het gedeeltelijk tenietgaan van het gehuurde goed lijkt weinig bijval te vinden in de rechtspraak.

Respijt of ontbinding?

In de gepubliceerde rechtspraak lijkt het er wel op dat ingeval de huurgelden niet worden kwijtgescholden, vaak respijt wordt verleend aan de huurder om het huurachterstal door gedwongen sluiting gespreid af te betalen. Ingeval de huurgelden niet worden kwijtgescholden, lijkt ook de meerderheid van de huidige gepubliceerde rechtspraak de vordering tot ontbinding van de handelshuurovereenkomst omwille van huurachterstal door gedwongen sluiting en bepakte uitbating  af te wijzen. Dergelijk huurachterstal lijkt niet als een kennelijke ernstige wanprestatie te worden weerhouden die de ontbinding zou rechtvaardigen. De houding van de huurder zal ook een rol spelen bij de afweging of er sprake is van een ernstige wanprestatie, een gedeeltelijke betaling van de huurgelden zouden de slaagkansen van de vordering tot ontbinding door de verhuurder ernstig kunnen doen slinken.

Onzekerheid troef

Uit al het voorgaande kunnen we besluiten dat de rechtspraak verdeeld is, hetgeen de rechtszekerheid niet ten goede komt. Zowel handelshuurder als handelsverhuurder zullen vaak moeten gissen naar de slaagkansen van hun verweer ingeval van een procedure inzake huurachterstal veroorzaakt door de overheidsmaatregelen. Mogelijks zal de toekomst meer zekerheid kunnen bieden. De huidige gepubliceerde rechtspraak bestaat nagenoeg uitsluitend uit vonnissen van verschillende Vrederechters. Ingeval in een aantal van deze zaken hoger beroep zou ingesteld worden, is de kans reëel dat de bevoegde Rechtbank van Eerste Aanleg het vonnis zou hervormen.

[1] Vred. Houthalen-Helchteren 28 juli 2020, Huur 2020, afl. 4, 220; Vred. Gent (2) 21 oktober 2020, Huur 2021, alf. 1, 36.

[2] Vred. Elsene 22 oktober 2020, Huur 2021, afl. 1, 25; Vred. Elsene 29 oktober 2020, JLMB 2021, afl.1, 29; M. SEGERS en B. SIMPELAERE, Corona, handelshuur en overmacht: vele tinten grijs, Juristenkrant 2020, afl. 419, 1-2; Vred. Kontich 16 november 2020, Huur 2021, afl. 1, 35.

[3] Vred. Bree 16 juli 2020, RW 2020-21, afl. 19, 759; Vred. Houthalen-Helchteren 28 juli 2020, Huur 2020, afl. 4, 220; Vred. Gent (2) 21 oktober 2020, Huur 2021, alf. 1, 36.

[4] Overeenkomstig art. 1725 B.W.

[5] Vred. Etterbeek 30 oktober 2020, JLMB 2021, afl. 1, 32; M. SEGERS en B. SIMPELAERE, Corona, handelshuur en overmacht: vele tinten grijs, Juristenkrant 2020, afl. 419, 1-2.

[6] Vred. Luik 30 juli 2020, TBBR 2021, afl. 2, 108; Vred. Antwerpen (2) 17 september 2020, Huur 2021, afl. 1, 23; Vred. Antwerpen (3) 19 november 2020, Huur 2021, afl. 1, 28; Vred. Roeselaere 24 november 2020, TBBR 2021, afl. 2, 109.

[7] Vred. Brussel (1) 19 november 2020, JLMB 2021, afl. 1, 35.

[8] Vred. Brugge (4) 28 mei 2020, Huur 2020, afl. 4, 214.

1 april 2021

Glenn De Ridder

Advocaat