Tijdens het zomerreces keurde de Vlaamse Regering het nieuw Vlaams Huurdecreet goed, dat -in alle waarschijnlijkheid- in werking zal treden op 1 september 2018. Een van de vernieuwingen die zal worden doorgevoerd is de wettelijke omschrijving van welke informatie een verhuurder mag vragen aan de kandidaat-huurder alvorens hij beslist het huurcontract te ondertekenen. Op dit ogenblik is er immers geen wettelijke bepaling die een en ander aflijnt.

Er heerst heel wat onduidelijkheid over welke informatie een verhuurder precies kan en mag vragen aan een kandidaat-huurder. De verhuurder wil immers begrijpelijkerwijs de kredietwaardigheid van zijn huurder zo goed mogelijk inschatten. Maar mag hij bvb. contact opnemen met de werkgever om informatie te bekomen? Mag er een uittreksel uit het strafregister worden gevraagd (bewijs van goed gedrag en zeden in de volksmond)? Mag de familiale situatie worden doorgelicht?

Dit staat in contrast met de belangen van de huurder, in het bijzonder zijn recht op privacy en de vrees om het slachtoffer te worden van discriminatie door de verhuurder (bvb. op basis van geslacht, leeftijd, afkomst, etc…). De Commissie voor de Bescherming van de Persoonlijke Levenssfeer (Privacycommissie), vaardigde op 18/03/2009 een aanbeveling uit in dit verband.

Volgens deze richtlijn mag de verhuurder bij een eerste contact enkel om zijn naam en voornaam vragen, eventueel ook om een telefoonnummer en een e-mailadres, hetgeen enkel mag worden gevraagd indien hij voornemens is de huurder naderhand te contacteren bvb. om de woning te komen bezichtigen. Hierop moet de kandidaat-huurder zelfs niet ingaan: hij kan vragen dat verdere contactname op zijn initiatief zal gebeuren. Andere gegevens mag de verhuurder op dat moment niet vragen, tenzij de voorlegging van een identiteitskaart, hetgeen door de kandidaat-huurder dan weer mag worden geweigerd.

Bij een volgend contact mogen bijkomende inlichtingen worden gevraagd. Zo mag het adres worden gevraagd, alsook het adres van diegenen die het huurcontract mee zullen ondertekenen. Het is de huurder echter verboden deze informatie te gebruiken om contact op te nemen met de vorige huurder, tenzij met akkoord van de kandidaat-huurder. Ook kan in dit stadium het telefoonnummer en de burgerlijke status (al dan niet gehuwd) worden gevraagd, maar alweer is de kandidaat-huurder gerechtigd dit te weigeren, welke weigering geen grond mag zijn om het huurcontract niet aan te gaan. Verder mag de leeftijd worden gevraagd (enkel indien er gerede twijfel over de meerderjarigheid zou zijn) en mag gevraagd worden hoeveel personen de woning zullen betrekken.

Komen we tot de informatie omtrent het inkomen van de kandidaat-huurder. Men mag vragen een loonfiche te laten zien, maar er kopie van nemen lijkt te ver te gaan. Ook mag de kandidaat-huurder bepaalde gegevens onleesbaar maken (bvb. de identiteit van de werkgever).

Omzeggens alle andere informatie is uit den boze, zoals bijvoorbeeld:

  • de geboorteplaats
  • de etnische afstamming
  • de nationaliteit
  • uittreksel uit het strafregister
  • gezondheidstoestand
  • referentie van derden (bvb. vorige verhuurder of werkgever, behoudens akkoord van de kandidaat-huurder)

De huurder die naderhand zou worden geweigerd en die van oordeel is dat er informatie werd gebruikt die eigenlijk niet had mogen worden opgevraagd, kan theoretisch gezien een schadevergoeding vorderen en/of klacht indienen waardoor de verhuurder zich zelfs blootstelt aan mogelijke strafrechtelijke sancties op grond van de antidiscriminatiewet of de privacywetgeving. Hetzelfde geldt trouwens voor vastgoedmakelaars.

Met het ontwerp van Vlaams Huurdecreet zit er nu een wettelijke basis aan te komen (vanaf 1 september 2018), wat betreft de mogelijkheden voor de verhuurder om informatie te vragen aan de kandidaat-huurder. In het algemeen zal de verhuurder enkel die documenten kunnen opvragen die noodzakelijk zijn om na te gaan of de kandidaat-huurder aan zijn huurdersverplichtingen zal kunnen voldoen; de verhuurder moet daartoe dus doen blijken van een rechtmatig belang. Zo zal de huurder bijvoorbeeld de identiteitskaart kunnen vragen of een document waaruit het inkomen blijkt.

Het ontwerp van decreet houdt het bij een omschrijving van de hoger geciteerde noodzakelijkheidsvoorwaarde, tot nader order zonder een opsomming te geven. Of de gevraagde informatie al dan niet noodzakelijk is voor de verhuurder om te kunnen inschatten of de kandidaat-huurder aan zijn huurdersverplichtingen zal kunnen voldoen, zal dan ook geval tot geval verschillend zijn, maar de facto lijkt er weinig verandering op til.

Alexander Wynter

Advocaat – master in het ondernemingsrecht